NSW — Zuschlag für ausländische Personen: der 200-Tage-Anwesenheitstest

Zusammenfassung

Anwesenheitsuntergrenze

200 Tage oder mehr in Australien

Zeitfenster

Die 12 Monate vor dem Besteuerungszeitpunkt

Besteuerungszeitpunkt

Mitternacht 31. Dezember vor dem Grundsteuerjahr

Zweite Bedingung

Daueraufenthalt / Aufenthalt nicht befristet (NZ: Subclass 444)

Dieselbe Regel umgekehrt

Scheitern = 166+ Tage Abwesenheit (167+ im Schaltjahr)

Wirkung bei Erfüllung

'Ordinarily resident' — kein Zuschlag

Satz

5 % Grundsteuer (ab 2025), 9 % Erwerbsteuer (ab 1. Jan. 2025)

Behörde

Revenue NSW (FATA 1975 s5, Duties Act 1997 s104J)

NSW erhebt einen zusätzlichen Grundsteuerzuschlag auf Wohngrundstücke im Eigentum einer ausländischen Person. Die Mechanik läuft entgegen der Intuition der meisten: Dies ist ein Anwesenheitstest, keine Abwesenheitsfalle. Wer nicht die australische Staatsbürgerschaft hat, entgeht dem Zuschlag nur als "ordinarily resident", und das setzt zwei Dinge gleichzeitig voraus — Sie waren in den 12 Monaten vor dem Besteuerungszeitpunkt tatsächlich 200 Tage oder mehr in Australien, und Ihr weiterer Aufenthalt unterliegt keiner rechtlichen zeitlichen Beschränkung (Sie besitzen einen Daueraufenthalt, kein zeitlich befristetes Visum). Fehlt eines der beiden Elemente, sind Sie für dieses Jahr eine ausländische Person.

Für wen sie gilt

Dieser Test ist relevant, wenn Sie Wohngrundstücke in NSW besitzen — oder kaufen — und Sie:

• einen Daueraufenthalt besitzen und große Teile des Jahres außerhalb Australiens verbringen.
• ein Visum halten und wissen möchten, ob Ihre Zeit im Land Sie dem Zuschlag entgehen lässt.
• Expat, zurückkehrende Person mit australischem Daueraufenthalt oder Vielreisende mit einer Immobilie in NSW sind.

Sie gilt für Personen ohne australische Staatsbürgerschaft. Australische Staatsbürger gelten unabhängig von ihrem tatsächlichen Aufenthaltsort als "ordinarily resident", die Tageszählung berührt sie also nie. Für alle anderen ist die 200-Tage-Untergrenze das Eingangstor — und, wie der nächste Abschnitt erläutert, ist der Daueraufenthaltsstatus die zweite, nicht verhandelbare Hälfte des Tests.

Die Regel — und warum es sie gibt

Nach s104J des Duties Act 1997 (NSW) ist eine natürliche Person eine "ausländische Person" — und damit für Wohngrundstücke zum Grundsteuerzuschlag verpflichtet —, es sei denn, sie ist australische Staatsbürgerin oder am Besteuerungszeitpunkt in Australien "ordinarily resident". NSW übernimmt die Definition von "ordinarily resident" aus s5 des Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975 (Cth). Für Personen ohne australische Staatsbürgerschaft hat sie zwei kumulative Bedingungen:

• Das Anwesenheitselement der 200 Tage. Die Person war in 200 oder mehr Tagen der 12 Monate unmittelbar vor dem maßgeblichen Zeitpunkt tatsächlich in Australien.
• Das Statuselement. Ihr weiterer Aufenthalt in Australien unterliegt keiner rechtlichen zeitlichen Beschränkung — praktisch besitzt sie einen Daueraufenthalt und kein zeitlich befristetes Visum (das Ruling G009 behandelt Inhaber eines Partner (Provisional) Visa der Subclass 309/820 genauso). Ist sie am maßgeblichen Tag im Ausland, genügt es, dass ihr Aufenthalt unmittelbar vor der letzten Ausreise nicht befristet war. Absatz 8 von G009 ergänzt einen parallelen Weg für Neuseeländer: Wer als neuseeländischer Staatsbürger am maßgeblichen Tag ein Special Category Visa (Subclass 444) hält und dasselbe 200-Tage-Anwesenheitselement erfüllt, ist keine ausländische Person.

Beides muss zutreffen. Wer ein befristetes Visum hat, kann 200 Tage erreichen und scheitert dennoch, weil das Statuselement nicht erfüllt ist. Dieses zweite Element kann kein Tagerechner für Sie entscheiden.

Die Formulierung "166 Tage Abwesenheit". Manche Ratgeber formulieren die Regel von der anderen Seite: mehr als 165 Tage außerhalb Australiens (166 im Schaltjahr), und Sie scheitern. Die Rechnung stimmt — 365 − 200 = 165 — und sie beschreibt exakt denselben Test. Dieser Artikel stellt trotzdem die Anwesenheit voran, weil die Abwesenheitsformulierung zwei Fehler begünstigt: Sie blendet das Statuselement völlig aus, und sie kehrt die sichere Richtung um — als würden Tage im Ausland eine Steuer auslösen, statt dass Tage im Land sie vermeiden. (Die Übersichtsseite von Revenue NSW selbst setzt die Grenze bei 165 Tagen im Ausland an, im Schaltjahr 166 — einen Tag vorsichtiger als die Rechnung. Wenn Sie so knapp liegen, entscheiden Sie anhand Ihres internationalen Bewegungsprotokolls und zählen Sie die Anwesenheitstage.)

Warum es sie gibt: Der Zuschlag richtet sich auf Grundbesitz von Menschen, deren eigentliches Zuhause anderswo liegt. "Ordinarily resident" ist die Ausnahme für wirklich hier Niedergelassene — daher eine substanzielle Anwesenheitsuntergrenze plus ein Erfordernis gefestigten Status, statt einer einfachen Tageszählung.

Tage zählen

Die 200 sind eine Untergrenze, auf die Sie zusteuern, keine Obergrenze, die Sie meiden. Sie zählen die Tage Ihrer Anwesenheit in Australien, und diese Summe soll 200 oder mehr erreichen.

1. 1Legen Sie den Besteuerungszeitpunkt fest: beim Grundsteuerzuschlag ist es Mitternacht am 31. Dezember vor dem Grundsteuerjahr, das Rückblickfenster ist damit praktisch dieses Kalenderjahr.
2. 2Addieren Sie jeden Tag, an dem Sie in diesen 12 Monaten tatsächlich in Australien waren. Die Tage müssen nicht zusammenhängen.
3. 3Beträgt die Summe 200 oder mehr, erfüllen Sie das Anwesenheitselement des 'ordinarily resident'-Tests.
4. 4Prüfen Sie dann das Statuselement: Sie müssen einen Daueraufenthalt besitzen (Ihr Aufenthalt ist nicht durch ein Visum befristet). Beide Elemente zusammen bedeuten keinen Zuschlag.

Das Gesetz zählt Anwesenheitstage, nicht Nächte oder Mitternachtszeitpunkte, und der Leitfaden von Revenue NSW zum Erwerbsteuerzuschlag sagt ausdrücklich, dass Abreise- und Ankunftstag bei den 200 Tagen mitzuzählen sind. Es zählen Tage überall in Australien, nicht nur in NSW — Zeit in Melbourne oder Perth zählt für Ihre 200 genau wie Sydney. Wenn Sie nahe an der Grenze liegen, bewahren Sie Ihre Reiseunterlagen auf — die Nachweislast für die 200 Tage liegt bei Ihnen.

Wie Bounded das Zeitfenster zählt. Die App addiert Ihre Tage in Australien vom 1. Januar bis heute. Am 31. Dezember sind das genau die 12 Monate vor dem Besteuerungszeitpunkt der Grundsteuer; früher im Jahr ist es eine Teilzählung, der Zähler kann die Untergrenze also nie zu früh als erreicht zeigen. In einem Jahr mit 365 Tagen scheitern Sie bei mehr als 165 Abwesenheitstagen, in einem Jahr mit 366 Tagen bei mehr als 166. Beim Erwerbsteuerzuschlag, wo der maßgebliche Zeitpunkt das Transaktionsdatum ist, zählen Sie die 12 Monate davor selbst.

Beispiele

Beispiel 1 — Priya, Daueraufenthalt, komfortabel ansässig

Priya besitzt einen Daueraufenthalt und eine Wohnung in Sydney. In den 12 Monaten bis zum 31. Dezember 2026 war sie 240 Tage in Australien, mit einigen Auslandsdienstreisen dazwischen. Sie überschreitet die 200-Tage-Untergrenze, und ihr Aufenthalt ist nicht befristet — sie ist also "ordinarily resident" und zahlt keinen Zuschlag.

Beispiel 2 — Daniel, Daueraufenthalt, aber zu lange weg

Daniel besitzt ebenfalls einen Daueraufenthalt, doch eine lange Entsendung ins Ausland führte dazu, dass er im Jahr bis zum 31. Dezember 2026 nur 150 Tage in Australien war. Er erfüllt das Statuselement, bleibt beim Anwesenheitselement aber deutlich unter 200 Tagen. Für dieses Grundsteuerjahr ist er eine ausländische Person, und der Zuschlag greift.

Beispiel 3 — Yuki, genug Tage, aber falscher Status

Yuki, japanische Staatsbürgerin mit einem zeitlich befristeten Arbeitsvisum, war im Jahr 300 Tage in Australien. Die 200-Tage-Untergrenze überschreitet sie mühelos — aber ihr Aufenthalt unterliegt doch einer rechtlichen zeitlichen Beschränkung, das Statuselement scheitert also. Sie bleibt eine ausländische Person, und die kurzzeitige Abkommensbefreiung von 2023 für japanische Staatsbürger hilft ihr nicht mehr (sie wurde im April 2024 aufgehoben). Der Zuschlag greift.

Ausnahmen und Sonderfälle

• Australische Staatsbürger sind immer befreit. Staatsbürger gelten unabhängig von ihrer körperlichen Anwesenheit als "ordinarily resident", die 200-Tage-Zählung gilt für sie also nie.
• Die Abkommensbefreiungen von 2023 sind Geschichte — der neuseeländische 444-Weg besteht fort. Hier werden oft zwei verschiedene Dinge vermischt. Die abkommensgestützte Pauschalbefreiung für Staatsbürger Neuseelands, Finnlands, Deutschlands, Südafrikas, Indiens, Japans, Norwegens und der Schweiz, die seit Anfang 2023 galt, wurde am 8. April 2024 aufgehoben (Treasury Laws Amendment (Foreign Investment) Act 2024, Cth), und der Grundsteuerzuschlag gilt für diese Staatsbürger wieder ab dem Grundsteuerjahr 2025 (Grundbesitz um Mitternacht am 31. Dezember 2024). Am 15. Oktober 2025 bestätigte der High Court diese Änderung einstimmig, einschließlich ihrer Rückwirkung (G Global 120E T2 Pty Ltd v Commissioner of State Revenue [2025] HCA 39). Davon getrennt und weiterhin in Kraft sieht Absatz 8 von G009 vor, dass ein neuseeländischer Staatsbürger mit Special Category Visa (Subclass 444), der das 200-Tage-Element erfüllt, keine ausländische Person ist. Das ist innerstaatliches NSW-Recht, das von der Aufhebung der Abkommensbefreiung nie berührt wurde.
• Sätze. Der Grundsteuerzuschlag stieg ab dem Grundsteuerjahr 2025 von 4 % auf 5 % des steuerpflichtigen Werts. Der Erwerbsteuerzuschlag stieg für Transaktionen ab dem 1. Januar 2025 auf 9 %.
• Die Tage müssen nicht zusammenhängen — eine andere Regel verlangt aber genau das. Der "ordinarily resident"-Test zählt 200 nicht zusammenhängende Tage. Davon getrennt verlangen die Befreiungen für den Hauptwohnsitz — für Personen mit Daueraufenthalt und Inhaber eines Partner (Provisional) Visa 309/820, in bestimmten Fällen auch eines Retirement Visa 405/410, die den "ordinarily resident"-Test nicht erfüllen —, dass Sie 200 zusammenhängende Tage in der Immobilie wohnen: beim Grundsteuerzuschlag im Grundsteuerjahr bei körperlicher Anwesenheit in Australien (Land Tax Act 1956, s5B), beim Erwerbsteuerzuschlag innerhalb von 12 Monaten ab Vertragsdatum. Das sind verschiedene Tests; vermischen Sie sie nicht.
• Beim Erwerbsteuerzuschlag verschiebt sich das Zeitfenster. Für den Erwerbsteuerzuschlag beim Kauf gilt derselbe "ordinarily resident"-Test, dort ist der maßgebliche Zeitpunkt aber das Transaktionsdatum, sodass der 12-Monats-Rückblick nicht wie bei der Grundsteuer mit dem Kalenderjahr zusammenfällt.

Weil das Statuselement von Ihrem Daueraufenthalts- und Visumstatus abhängt — nicht von einer Tageszählung —, lohnt es sich, Ihre genaue Position mit Revenue NSW oder einer Beratung zu klären, wenn Sie irgendein zeitlich befristetes Visum haben oder sich Ihr Daueraufenthaltsstatus im Jahr geändert hat. Genau dort zahlt sich professionelle Beratung wirklich aus; die Tageszählung selbst ist unkompliziert, sobald Sie wissen, dass sie auf 200 zu- und nicht von ihnen wegläuft.

Häufige Missverständnisse

• "Mehr als etwa 166 Tage Abwesenheit lösen den Zuschlag aus." Die Rechnung stimmt — 365 minus 200 ergibt 165, wer scheitert, war also 166 Tage oder mehr abwesend —, aber die Formulierung ist riskant. Die Regel ist eine Anwesenheitsuntergrenze: Sie brauchen mindestens 200 Tage in Australien, um dem Zuschlag zu entgehen. Als Abwesenheitsgrenze formuliert fällt stillschweigend die Bedingung Daueraufenthalt / Subclass 444 weg, und die sichere Richtung kehrt sich um.
• "Neuseeländer sind befreit, Punkt." Halb richtig. Der Subclass-444-Weg nach Absatz 8 von G009 besteht fort und verlangt weiterhin die 200 Tage. Die abkommensgestützte Pauschalbefreiung von 2023 ist ab dem Grundsteuerjahr 2025 Geschichte.
• "200 Tage in Australien und ich bin aus dem Schneider." Nur halb richtig. Sie brauchen auch das Statuselement — Daueraufenthalt, Aufenthalt nicht befristet. Tage allein entscheiden es bei einem befristeten Visum nie.
• "Mein Land hat ein Doppelbesteuerungsabkommen, also bin ich befreit." Nicht mehr seit dem 8. April 2024. Die Befreiung für Neuseeland / Finnland / Deutschland / Südafrika / Indien / Japan / Norwegen / Schweiz wurde aufgehoben; diese Staatsbürger fallen wieder unter den Zuschlag.
• "Staatsbürger müssen ihre Tage trotzdem zählen." Nein — australische Staatsbürger gelten als "ordinarily resident" und kommen mit dem 200-Tage-Test nie in Berührung.
• "Die 200 Tage müssen ein durchgehender Aufenthalt sein." Für diesen Test nicht — sie können über die 12 Monate verteilt sein. Es ist die gesonderte Befreiung für den Hauptwohnsitz, die 200 zusammenhängende Tage verlangt.

Häufige Fragen

Quellen

• Revenue NSW — Ruling G009 (ordinarily resident)
• Revenue NSW — Surcharge land tax
• Revenue NSW — Revenue Legislation Amendment Act 2024: Änderungen der Grundsteuer (Zuschlagssatz)
• Federal Register of Legislation — Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975 (Cth) s5
• AustLII — Duties Act 1997 (NSW) s104J
• Revenue NSW — What is surcharge land tax?
• Revenue NSW — Surcharge land tax exemption: intended principal place of residence
• Revenue NSW — Determining surcharge purchaser duty liability for individuals
• High Court of Australia — G Global 120E T2 Pty Ltd v Commissioner of State Revenue [2025] HCA 39